Una vez roto el mito de que los inmuebles no pueden perder valor, nos preguntamos si el sector puede volver a ser rentable como inversión.
Las inversiones en inmuebles hasta hace muy poco tiempo se han considerado como las más rentables, seguras; en definitiva, una inversión sin igual. Esto es un mito más. Se trata de una inversión más arriesgada de lo que puede parecer en principio. A pesar de que los datos indican un repunte de la actividad, no resulta tan rentable y atractiva.
Asimismo, en los últimos tiempos ha nacido un nuevo vehículo de inversión en bienes inmuebles. Se trata del fenómeno del “crowfunding” llevado al terreno inmobiliario. Esta nueva forma de invertir abre las puertas a muchos ahorradores minoristas. Analizaremos este fenómeno y lo pondremos en comparación con otros vehículos más tradicionales de inversión inmobiliaria.
Indicadores económicos del sector inmobiliario
Tal y como indica el Banco de España en su tabla de “Indicadores del Mercado de la Vivienda”, de 7 de septiembre de 2017, se muestra que en sí mismo el sector inmobiliario está caminando hacia una recuperación. Aunque no podemos olvidar que fue un sector económico herido de muerte que, por así decirlo, sale de cuidados intensivos y se encuentra en planta de hospital. Quizá este sector esté pagando los excesos cometidos, pero no olvidemos que a lo largo de la historia de la humanidad ha sido necesario. Hablamos de tierras y construcciones; algo tan antiguo como el mundo en sí. Pero analicemos con más detalle:
El Índice de Precios de la Vivienda, facilitado por el Instituto Nacional de Estadística (INE), muestra que en el primer trimestre de 2017 la tasa interanual tiene un crecimiento de un 5,3%. La evolución es positiva desde 2014. Este dato viene avalado por las subidas del valor de tasación que publica el Ministerio de Fomento.
El IPC ha sufrido fluctuaciones, sigue al alza y puede que justifique el dato anterior de precios. En 2014 la inflación se situaba en un -1,4% (tasa anual) y en 2016 en un 1,57%. Se trata de un repunte importante, superando los niveles deflacionarios. Aún así, seguimos sin llegar al objetivo del 2% marcado por el Banco Central Europeo (BCE). No obstante la evolución del IPC es positiva y hasta el BCE se plantea retirar sus programas de estímulos en el corto plazo. El precio de la vivienda está directamente relacionado con la inflación al tratarse de un bien real.
La tasa de desempleo ha bajado desde cotas que superaban el 20% hasta situarse en un 17,1% en julio de 2017. Las transacciones de compraventa ante notario, según el Ministerio de Fomento, han crecido el primer trimestre de este 2017 un 18,5% con respecto al primer trimestre del año anterior. Todo esto está acompañado de una época con un excelente crecimiento económico, un PIB que el pasado 2016 registró un crecimiento del 3,3% y un entorno de tipos de interés muy bajos; que favorecen el crédito.
De hecho, y no es por especular, es posible que el BCE se plantee la subida de tipos de interés una vez estabilizado el sector inmobiliario. Para comprobar esta teoría únicamente hay que hacer un seguimiento de la evolución de los datos ofrecidos y contrastar si se mantienen estables antes de una subida de tipos de interés.
De tal manera que, tanto los datos macroeconómicos, como los de oferta y de demanda del sector, apuntan hacia una recuperación. Pero dicha recuperación debe todavía consolidarse. La inversión inmobiliaria puede volver a ser atractiva; pero en unos términos razonables. Atrás quedaron las grandes rentabilidades y las grandes especulaciones.
Riesgos de la inversión inmobiliaria directa
Invertir en inmuebles de una forma directa no es tan atractivo como puede llegar a parecer. Muchos inversores se dejan seducir por las cifras absolutas y desprecian la rentabilidad medida en porcentaje de la inversión.
Si muchos de estos ahorradores comparasen la rentabilidad y los riesgos asociados que ofrecen los bienes inmuebles frente a otro tipo de inversiones financieras, pensarían de otra forma. Por este motivo vamos a tratar el asunto.
En principio la inversión inmobiliaria es mucho más opaca que las inversiones financieras. Los datos relativos al valor y al precio de mercado son más subjetivos y de más difícil acceso. No se goza de la transparencia necesaria para tomar una buena decisión de inversión y que sí se manifiesta en otro tipo de productos financieros, en los cuales existe un mercado organizado.
A esto hay que sumarle que, normalmente, una inversión inmobiliaria no se puede pagar al contado. Es decir, se ofrece una entrada y se solicita un préstamo hipotecario sobre el bien. Por tanto las operaciones son apalancadas y además con gran apalancamiento financiero. Esto es un riesgo más alto del que se puede llegar a pensar, sin contar con los costes financieros en concepto de intereses que se deben deducir de la rentabilidad obtenida (por venta o por arrendamiento).
La compraventa de un bien inmueble tiene asociados una gran cantidad de gastos e impuestos. En el momento de la compra se debe satisfacer IVA e Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. En caso de que no se liquide el IVA, por ser una vivienda de segunda mano, se liquidará Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. En el momento de la venta se deben satisfacer las plusvalías derivadas de la transmisión patrimonial, las cuales tributan en el IRPF. Durante su tenencia se debe satisfacer el Impuesto de Bienes Inmuebles. Apenas hemos salido de los impuestos cuando toca hablar de otro tipo de costes, como los de mantenimiento, conservación y gestiones legales. Todo ello debe ser tenido en cuenta a la hora de calcular la rentabilidad total de la inversión.
No ofrece intereses, ni dividendos, ni ningún tipo de renta periódica (a no ser que se tenga arrendada; los ingresos por arrendamiento normalmente cubren los gastos expuestos, pero no se obtiene un excedente, un beneficio real). Para concluir hay que tener presente los riesgos de impago del alquiler y posibles desperfectos ocasionados.
La rentabilidad que ofrecen las inversiones directas en bienes inmuebles, si se tienen en cuenta todos estos factores y riesgos, ya no es tan espléndida en comparación con otros productos financieros. Pero hay un factor más, por si fuese poco: la liquidez.
Supongamos que tenemos una vivienda y necesitamos venderla (bien sea por necesidad del dinero o por haber encontrado otra oportunidad de inversión más rentable). Recuperar la inversión mediante la venta es un proceso largo y complicado. No es igual que acudir a la Bolsa y vender las acciones de forma inmediata, o, en otro orden, vender las participaciones de nuestro fondo de inversión. En definitiva, son inversiones consideradas prácticamente ilíquidas.
No obstante, existen una serie de vehículos de inversión en inmuebles que consideraremos a continuación para mitigar parte de estos riesgos y que permiten el acceso al inversor minorista al mercado inmobiliario, sin necesidad de un desembolso tan fuerte que obligue a financiar la inversión con un préstamo hipotecario. Pero la principal ventaja es que ofrecen una razonable liquidez.
Los vehículos de inversión en inmuebles… Y Housers
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Socimis (Sociedades Cotizadas de Inversión en Mercados Inmobiliarios)
Aprobadas en España en 2009 este tipo de sociedades, las SOCIMI tienen como fin la inversión en activos inmobiliarios para su arrendamiento. Así pues, este tipo de sociedades deben contar con una cartera de bienes inmuebles en los cuales el 80%, al menos, debe ser objeto de alquiler.
La nota característica de este tipo de empresas es que cotizan en una Bolsa organizada, están bajo la supervisión de la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV) y tienen la obligación de repartir dividendos, obtenidos por rentas de alquiler y ventas de activos inmobiliarios.
Están exentas del pago del Impuestos de Sociedades y tienen una importante bonificación en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (un 95%). Las ventajas fiscales son importantes, puesto que el ahorro en impuestos es una imputación directa a la cuenta de resultados (en contraposición con Housers, que no tiene ventajas fiscales como se verá a continuación).
La principal desventaja de las Socimis es, como todo valor cotizado en un mercado, que puede presentar fuertes fluctuaciones en su precio (y no es baladí). Independientemente de su valor objetivo y como consecuencia de una caída general del mercado. Además, este tipo de sociedades no gozan de la liquidez propia de otro tipo de activos de renta variable, tienen un reducido porcentaje de acciones que pueden ser negociadas en bolsa (Free Float – o capital flotante).
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Fondos de Inversión Inmobiliarios (FII)
La diferencia entre una Socimi y un FII es que el patrimonio de este último no tiene personalidad jurídica. Se trata de una Institución de Inversión Colectiva de carácter no financiero. Un patrimonio colectivo, el cual una sociedad gestora lo invierte en la adquisición de activos inmobiliarios para su arrendamiento.
La sociedad gestora es la encargada de la selección, adquisición y explotación de los activos. Es una gestión profesional. El inversor únicamente debe suscribir participaciones del FII que mejor se adapte a sus necesidades, eliminando la necesidad de realizar una inversión directa en bienes inmuebles.
Se subdividen a su vez en FII de viviendas, FII libres (los cuales pueden invertir en cualquier tipo de inmueble de naturaleza distinta a la vivienda) o mixtos (50% entre viviendas y 50% en otro tipo de inmuebles).
Tienen también un tipo de tributación especial (parecido a las Socimis), con beneficios y bonificaciones fiscales; pero, si se cumplen una serie de reglas. Además el partícipe goza de todas las ventajas fiscales que los fondos de inversión brindan.
Son ideales para inversores a medio y largo plazo, con un perfil de riesgo medio y bajo. Puesto que al no ser productos cotizados, el valor liquidativo de las participaciones no está sujeto a fluctuaciones de mercado como en el caso de las Socimis. Haciendo de este producto más interesante si tenemos en cuenta el binomio rentabilidad-riesgo.
La gestión suele ser más barata que una Socimi. Las comisiones presentan un tope máximo impuesto por ley.
En cuanto a la transparencia, pocos productos financieros pueden igualarse a los fondos de inversión en este aspecto. La sociedad gestora debe hacer entrega al partícipe antes de la suscripción del correspondiente folleto informativo del fondo, la última memoria anual e informe trimestral publicado.
De este modo, el futuro partícipe tiene en su poder una valiosa información que le permitirá adoptar una decisión inversora bien calculada. La CNMV supervisa estos productos y la documentación que se entrega al futuro partícipe.
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El fenómeno Housers
Housers es la primera plataforma de “crowfunding” inmobiliario en España. En realidad es un simple conglomerado de sociedades limitadas en las cuales un inversor se puede convertir en socio con una participación de 50 € mínimo.
Esto ya dice mucho en cuanto a la transparencia de este modelo de negocio. Una Sociedad Limitada no puede cotizar en un mercado organizado no tiene que rendir cuentas de los resultados y hechos a la Comisión Nacional del Mercado de Valores, puesto que no se encuentra supervisado y regulado por la misma. Como consecuencia de ello no puede tratarse de un “crowfunding” en sentido estrictamente legal.
Según fuentes informativas, sus campañas publicitarias, en las cuales exponen la rentabilidad obtenida, no son fiables. Maquillando la rentabilidad de un modo legal, aunque poco ético. Incluyendo en dichas rentabilidades únicamente los proyectos que mayor rentabilidad ofrecen y excluyendo aquellos que se encuentran paralizados y suponen pérdidas. Esto es una consecuencia más de no encontrarse regulado por la CMNV. Así pues, no se trata de una inversión transparente.
Aunque el modelo de negocio es similar a los vistos para Socimis y FII. Las diferencias son abismales. Comenzando por que este tipo de sociedad no disfruta de las ventajas fiscales propio de los otros vistos; y por ende, debe conseguir una rentabilidad adicional para compensar los gastos fiscales. Es difícil que sea más rentable.
Al tratarse de un producto no cotizado en un mercado; y de hecho tampoco es tan siquiera una Sociedad Anómina, la liquidez disminuye notablemente. Hemos observado en los vehículos anteriormente citados que ya de por sí carecen de la liquidez propia a otras inversiones financieras. Este hecho se debe a la propia naturaleza de los bienes subyacentes. En el caso de las inversiones en inmuebles la liquidez se resiente mucho. En cualquier caso, estos vehículos de inversión inmobiliaria ofrecen una liquidez razonable.
En el caso de los FII la liquidez viene dada por la propia sociedad gestora, la cual actúa de contrapartida, aunque en este tipo de fondos suelen limitar tanto las suscripciones como los reembolsos a fechas concretas.
En cuanto a las Socimis, la liquidez se ve reducida por el poco capital flotante que este tipo de sociedades presenta.
Sin embargo, debido a la naturaleza ilíquida de los activos en los que invierten suele considerarse bastante aceptable. Las inversiones en Housers únicamente pueden deshacerse en el caso de venta del inmueble en el cual se invirtió. Como si de una inversión directa se tratase. En otras palabras, una inversión totalmente ilíquida.
En cuanto a las comisiones aplicadas por esta plataforma de captación de capital, suelen asegurar que se cobran en función de los beneficios obtenidos. No tienen la limitación que la ley impone a los FII para aplicar comisiones, de hecho poco tiempo atrás han modificado sus tarifas con fines de incrementar las comisiones. Existen quejas de inversores en sentido de que se aplican comisiones sobre el dinero invertido (no de los beneficios obtenidos). El problema es que estas quejas (al igual que todas) no pueden ir dirigidas a la CNMV, no se dispone de este amparo. No es un producto supervisado por este organismo.
Conclusiones
En síntesis de todo lo dicho: el mercado inmobiliario está iniciando una tendencia hacia su recuperación, aunque debe consolidarse aún.
Tal y como se ha visto, la inversión inmobiliaria directa presenta sus riesgos y la rentabilidad ofrecida se debe calcular bien. Otros productos financieros pueden ser más rentables.
Aún así, existen vehículos de inversión inmobiliaria que pueden ayudar al inversor minorista a acceder a este mercado de un modo más seguro y asequible. Pero es importante valorar bien qué vehículo de inversión utilizar. En tal sentido, el fenómeno de “crowfunding” inmobiliario que ofrece Housers no es una inversión transparente, líquida y rentable. Por lo menos no tanto como los otros productos tradicionales. No hay que dejarse llevar por el marketing.
