Las SOCIMI son empresas que tienen un cometido específico en el mundo financiero: acercan el mercado inmobiliario a los pequeños inversores.
Para desarrollar su función del mejor modo posible deben cumplir una serie de requisitos, a cambio obtienen beneficios fiscales. Es posible comprar acciones de SOCIMIs, sin embargo, debemos tener presente primero qué son este tipo de sociedades y cuál es su funcionamiento.
¿QUÉ ES UNA SOCIMI?
El término SOCIMI responde a las siglas “Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario”. Su regulación parte de la Ley 11/2009, con posteriores modificaciones (la Ley 11/2009 fue una ley borrador). En la actualidad representan uno de los vehículos de inversión inmobiliaria.
Una SOCIMI es una sociedad con carácter mercantil y de tipo anónima, con un capital social mínimo de 5 millones de euros. El término “Cotizadas” ya nos indica que sus acciones deben cotizar en un mercado regulado (una Bolsa de Valores); es uno de los requisitos de las SOCIMIs.
Además de ello, las sociedades SOCIMI debe contar con una serie de características que marcan su diferencia con el resto de empresas cotizadas.
Si queremos explicar qué es una SOCIMI, en principio, debemos partir de la base que deben estar constituidas de acuerdo al régimen jurídico vigente (Ley de Sociedades de Capital) e inscritas en el correspondiente Registro Mercantil.
Por otra parte, su objeto social debe ser la inversión en inmuebles de naturaleza urbana (viviendas, edificios, locales comerciales, oficinas, garajes, naves industriales, etc.) para su posterior arrendamiento (similar a lo que hace Housers). Cuando nos referimos a la inversión inmobiliaria, englobamos la adquisición y promoción (construcción) de inmuebles (la promoción incluye rehabilitación de edificaciones).
Otro de los requisitos de una SOCIMI es que deben contar con una cartera de activos inmobiliarios (al menos uno) y obtener ingresos procedentes del arrendamiento de los mismos. Como mínimo el 80% de su cartera de inmuebles debe estar destinada a tal fin. Sus activos inmobiliarios pueden estar fuera del territorio español.
Asimismo, pueden tener participaciones en otras empresas o fondos de inversión inmobiliarios. Sean residentes en territorio español o no.
En definitiva, las SOCIMI nacieron como una adaptación española de las llamadas REIT (Real Estate Investment Trust). Este tipo de sociedades tuvieron lugar en la década de los 60, para los objetivos que vamos a ver a continuación. Son originarias de Estados Unidos.
Ejemplos de SOCIMIS en España
Merlin Properties: empresa con sede en España que se dedica al negocio de los fideicomisos de inversión inmobiliaria española fundada por antiguos ejecutivos de Deutsche Bank
Inmobiliaria Colonial: es una corporación multinacional española del sector inmobiliario
Lar España: es una SOCIMI que cotiza en el Mercado Continuo de la Bolsa de Madrid
Árima: es una SOCIMI cotizada en el Mercado Continuo enfocada principalmente a invertir en oficinas en Madrid con una estrategia de creación de valor.
¿PARA QUÉ SIRVE UNA SOCIMI?
Como anteriormente se ha comentado, las SOCIMIs son un vehículo de inversión inmobiliaria. Sus acciones cotizan en un mercado regulado y por lo tanto el inversor interesado en participar en dicha sociedad (e, indirectamente, en el mercado inmobiliario) tan sólo debe acudir a la Bolsa de Valores en la cual cotice la SOCIMI en cuestión y comprar sus acciones. Cualquier inversor puede comprar acciones de una SOCIMI.
Su función principal, el motivo de su nacimiento, es el conseguir que las inversiones en inmuebles a gran escala sean accesibles al pequeño inversor, con una gran dosis de transparencia y liquidez.
Dicho de otro modo, democratizan este tipo de inversiones: consiguen que los inversores minoristas puedan tener las mismas condiciones que las grandes fortunas.
Son varios los problemas de las inversiones en inmuebles. Como norma general, están consideradas como muy poco líquidas y opacas. Analicemos esta afirmación y repasemos qué obstáculos solventan las empresas SOCIMI.
OPACIDAD DEL MERCADO INMOBILIARIO
Por una parte, el mercado inmobiliario no es un mercado regulado. La información en cuanto a los precios y características de los activos no es tan fácil de obtener como cuando se trata de acciones cotizadas o comprar fondos de inversión. Se puede calificar al mercado inmobiliario como un mercado opaco. El inversor no dispone de la información suficiente para tomar decisiones de inversión razonadas.
Los vehículos de inversión inmobiliaria (como las SOCIMIs o los fondos de inversión inmobiliarios) dotan de transparencia a las inversiones inmobiliarias. Deben presentar contabilidad con cierta periodicidad (cada 6 meses según la normativa de las SOCIMI) y adaptarse a la normativa bursátil.
Además, están bajo la supervisión de la Comisión Nacional del Mercado de Valores. Todo ello en aras de proteger al inversor.
LIQUIDEZ DE LAS INVERSIONES
Por otro lado, el transformar un activo inmobiliario en dinero no es rápido y, en ocasiones, no resulta sencillo (a no ser que se baje mucho el precio). Por lo tanto, el mercado inmobiliario (además de opaco) está considerado como ilíquido.
Todos estaremos de acuerdo que a la hora de vender una vivienda no resulta sencillo encontrar contrapartida. Esta desventaja también puede ser suplida si invertimos a través de los mencionados vehículos de inversión inmobiliaria como son las SOCIMI o los fondos inmobiliarios. Presentan un menor riesgo de liquidez, gracias a la cotización de sus acciones en un mercado organizado.
OTRAS VENTAJAS DE INVERTIR EN SOCIEDADES SOCIMI
Por lo demás, también podríamos incluir el fuerte desembolso que supone realizar una inversión directa en el mercado inmobiliario. Normalmente, tendremos que recurrir a la deuda para llevar a cabo la inversión (pocas personas pueden comprar una vivienda sin tener que solicitar una hipoteca). Esta característica convierte a la compra de inmuebles en inversiones fuertemente apalancadas.
Si se decide invertir en el mercado inmobiliario a través de una SOCIMI o un fondo inmobiliario se podrán comprar tantas acciones o participaciones (respectivamente hablando) como capital dispongamos o decidamos invertir, el recurrir al apalancamiento financiero es opcional.
La base de las SOCIMI es que deben cotizar en Bolsa. Esto supone una inyección de liquidez y transparencia; haciendo de ellas, junto con los fondos de inversión inmobiliarios, un mecanismo interesante para participar en el mercado inmobiliario.
Son muchos los inversores minoristas que deciden colocar su dinero en inmuebles sin tener un conocimiento completo de su funcionamiento y gestión de los activos que conforman su cartera. Esto no sucede ni en los fondos de inversión inmobiliarios ni en las sociedades SOCIMI: hacen posible invertir en activos inmobiliarios gestionados por un equipo profesional.
La diversificación en diferentes inmuebles también es un factor decisivo de una SOCIMI y de un fondo de inversión inmobiliario. Supongamos que un inversor particular tiene una vivienda alquilada y que el inquilino incumple su contrato y deja de pagar el correspondiente arrendamiento. En esta situación, el inversor debe solucionar el problema por la vía legal (lenta y costosa), sin percibir rendimientos por su inversión y con las cargas financieras que esta le puede suponer (las cuotas hipotecarias, principalmente).
Esta situación puede pasar perfectamente también en una compañía de este tipo, salvo que, el golpe financiero se ve amortiguado debido a que la empresa cuenta con otras fuentes de ingresos, procedentes de diversos arrendamientos. El riesgo está bajo control, gracias a la gestión profesional que proporciona una SOCIMI (o un fondo de inversión inmobiliaria).
DIVIDENDOS DE LAS SOCIMI
La legislación que regula las SOCIMI también impone que este tipo de sociedades deben retribuir a sus accionistas.
Dicho de otra forma, las SOCIMI tienen una obligación legal de repartir dividendos. El 80% de los beneficios provenientes de las rentas por el alquiler de los inmuebles deben ser repartidos entre los accionistas. Esto se traduce que el inversor tiene la seguridad de que su inversión será retribuida: recibirá unas rentas periódicas.
Además, si la sociedad decide vender un activo, el 50% de las ganancias debe repartirse también entre los accionistas. En caso de que se trate de beneficios obtenidos por operaciones de inversión en otras SOCIMI o REIT, el reparto de las ganancias ascenderá al 100%.
En otro orden, los importes íntegros de los dividendos o participaciones distribuidos a los accionistas tienen un gravamen especial del 19%. Esto se aplica para aquellos accionistas que no tengan una participación en el capital social superior al 5% y dichos dividendos estén exentos o tributen a un tipo inferior al 10%.
EXENCIONES FISCALES
Las empresas SOCIMI, al igual que los fondos de inversión, gozan de ventajas fiscales.
Es importante para el desarrollo del mercado inmobiliario acercarlo a los pequeños inversores, con todas las garantías posibles. Las sociedades SOCIMI, gracias a sus requisitos y características, lo hacen posible. Pero, para llevar a cabo esta labor con eficacia, la propia Ley que regula las SOCIMI dispone en su artículo 8 que, cumpliendo una serie de requisitos, a estas compañías se les aplica un régimen fiscal especial muy favorable. Lo cual hace más atractiva la inversión en SOCIMIs.
Según la última modificación de la Ley de las SOCIMI (Ley 16/2012) tienen un tipo de gravamen del 0% en el Impuesto sobre Sociedades. Para ello deben cumplir con una permanencia de los inmuebles en arrendamiento durante un período de 3 años. Si no se cumple este período, tributarán de acuerdo con el régimen general, aplicándose el tipo de gravamen general del Impuesto sobre Sociedades.
Tienen, además, una bonificación del 95% en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. Fundamental para el desarrollo de sus actividades.
RESUMEN DE LOS REQUISITOS DE LAS SOCIMI
Todas las ventajas fiscales están supeditadas al cumplimiento de los requisitos que impone la legislación, los cuales hemos estado viendo a lo largo de estas líneas.
A continuación, los resumimos y los ampliamos:
- Obligación de cotizar en un mercado organizado. Si la sociedad fuese excluida de cotización, perderá el derecho de aplicación de las ventajas fiscales.
- El cumplimiento de la obligación de repartir el dividendo que hemos mencionado y en los términos legalmente previstos.
- Tener el 80% de su cartera inmobiliaria ofrecida al arrendamiento urbano.
- Sus activos inmobiliarios deben permanecer en su balance, en explotación mediante arrendamiento, durante un período mínimo de 3 años.
- Deben tener al menos un inmueble (anteriormente eran 3).
- Deben tener un capital social mínimo de 5 millones de euros.
- Las reservas legales no pueden exceder del 20% del capital social de la compañía.
- El free float (capital flotante) debe ser como mínimo dos millones de euros o bien el 25% del capital social. Es decir, esta parte debe circular libremente en los mercados financieros.
- Se deben presentar informes y cuentas cada 6 meses.
Como se puede apreciar, el invertir en el mercado inmobiliario a través de la compra de acciones de sociedades SOCIMI puede ser interesante para el inversor minorista. La transparencia, el amparo que brinda la Comisión Nacional del Mercado de Valores, la percepción de dividendos y los beneficios fiscales de estas empresas (lo cual hace que sus beneficios – y, por tanto, sus dividendos – aumenten) hacen de ellas como un vehículo de inversión inmobiliaria, junto con los fondos de inversión (los cuales también gozan de una serie de ventajas).
Invertir en una SOCIMI no es distinto de comprar acciones de cualquier otra compañía cotizada.
