Qué es una SOCIMI, para qué sirve y cuáles son sus requisitos
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Las SOCIMI tienen un cometido específico en el mundo financiero. Acercan el mercado inmobiliario a los pequeños inversores.

Para desarrollar este cometido del mejor modo posible deben cumplir una serie de requisitos, a cambio obtienen beneficios fiscales.

¿Qué es una SOCIMI?

El término SOCIMI responde a las siglas “Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario”. Su regulación parte de la Ley 11/2009, con posteriores modificaciones (la Ley 11/2009 fue una ley borrador). En la actualidad representan uno de los vehículos de inversión inmobiliaria.

Una SOCIMI es una sociedad con carácter mercantil y de tipo anónima, con un capital social mínimo de 5 millones de euros. Sus acciones deben cotizar en un mercado regulado (una Bolsa de Valores).

Deben estar constituidas de acuerdo al régimen jurídico vigente (Ley de Sociedades de Capital) e inscritas en el correspondiente Registro Mercantil.

Su objeto social es la inversión en inmuebles de naturaleza urbana (viviendas, edificios, locales comerciales, oficinas, garajes, naves industriales, etc.) para su posterior arrendamiento (similar a lo que hace Housers). Cuando nos referimos a la inversión inmobiliaria, englobamos la adquisición y promoción de inmuebles (la promoción incluye rehabilitación de edificaciones).

Deben contar con una cartera de activos inmobiliarios (al menos uno) y obtener ingresos procedentes del arrendamiento de los mismos. Como mínimo el 80% de su cartera de inmuebles debe estar destinada a tal fin. Sus activos inmobiliarios pueden estar fuera del territorio español.

Además de esto, pueden tener participaciones en otras empresas o fondos de inversión inmobiliarios. Sean residentes en territorio español o no.

En definitiva, las SOCIMI nacieron como una adaptación española de las llamadas REIT (Real Estate Investment Trust). Este tipo de sociedades tuvieron lugar en la década de los 60, para los fines que veremos a continuación. Son originarias de Estados Unidos.

¿Para qué sirve una SOCIMI?

Como anteriormente se ha comentado, las SOCIMI son un vehículo de inversión inmobiliaria. Sus acciones cotizan en un mercado regulado y por lo tanto el inversor interesado en participar en dicha sociedad (e indirectamente en el mercado inmobiliario) tan sólo debe acudir a la Bolsa de Valores en la cual cotice la SOCIMI en cuestión y comprar acciones.

El conseguir que las inversiones en inmuebles a gran escala sean accesibles al pequeño inversor, con una gran dosis de transparencia y liquidez, es su función principal.

Las inversiones en inmuebles como norma general están consideradas como muy poco líquidas y opacas. Analicemos esta afirmación.

Por una parte, el mercado inmobiliario no es un mercado regulado. La información en cuanto a los precios y características de los activos no es tan fácil de obtener como cuando se trata de acciones cotizadas o comprar fondos de inversión. Se puede calificar al mercado inmobiliario como un mercado opaco.

Los vehículos de inversión inmobiliaria (como las SOCIMI o los fondos de inversión inmobiliarios) dotan de transparencia a las inversiones inmobiliarias. Deben presentar contabilidad con cierta periodicidad (cada 6 meses según la normativa de las SOCIMI) y adaptarse a la normativa bursátil.

Además, están bajo la supervisión de la Comisión Nacional del Mercado de Valores, todo ello en aras de proteger al inversor.

Por otro lado, el transformar un activo inmobiliario en dinero no es rápido ni fácil (a no ser que se baje mucho el precio). Por lo tanto, el mercado inmobiliario (además de opaco) es ilíquido.

Todos estaremos de acuerdo que a la hora de vender una vivienda no resulta sencillo encontrar contrapartida. Esta desventaja también puede ser suplida si invertimos a través de los mencionados vehículos de inversión inmobiliaria como son las SOCIMI o los fondos inmobiliarios. Presentan un menor riesgo de liquidez.

Por lo demás, también podríamos incluir el fuerte desembolso que supone realizar una inversión directa en el mercado inmobiliario. Normalmente tendremos que recurrir a la deuda para llevar a cabo la inversión (pocas personas pueden comprar una vivienda sin tener que hipotecarla). Convirtiéndose de este modo en inversiones fuertemente apalancadas.

Si se decide invertir en el mercado inmobiliario a través de una SOCIMI o un fondo inmobiliario se podrá comprar tantas acciones o participaciones (respectivamente) como capital dispongamos o decidamos invertir, siendo opcional el recurrir al apalancamiento financiero.

La base de las SOCIMI es que deben cotizar en Bolsa. Esto supone una inyección de liquidez y transparencia, convirtiéndose, junto con los fondos de inversión inmobiliarios, en un mecanismo interesante para participar en el mercado inmobiliario.

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Exenciones fiscales

Para llevar a cabo esta labor de acercar a los pequeños inversores al mercado inmobiliario (importante para el desarrollo de este mercado), la propia Ley que regula las SOCIMI dispone en su artículo 8  que, cumpliendo una serie de requisitos, a estas compañías se les aplica un régimen fiscal especial muy favorable.

Según la última modificación de la Ley de las SOCIMI (Ley 16/2012) tienen un tipo de gravamen del 0% en el Impuesto sobre Sociedades. Para ello deben cumplir con una permanencia de los inmuebles en arredamiento durante un período de 3 años. Si no se cumple este período, tributarán de acuerdo con el régimen general, aplicándose el tipo de gravamen general del Impuesto sobre Sociedades.

Tienen, además, una bonificación del 95% en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. Fundamental para el desarrollo de sus actividades.

Dividendos de las SOCIMI

La legislación que regula las SOCIMI también impone que este tipo de sociedades deben retribuir a sus accionistas.

Dicho de otra forma, las SOCIMI tienen una obligación legal de repartir dividendos. El 80% de los beneficios provenientes de las rentas por el alquiler de los inmuebles deben ser repartidos entre los accionistas.

Además, si la sociedad decide vender un activo, el 50% de las ganancias debe repartirse también entre los accionistas. Sin contar con el 100% de los beneficios obtenidos por las operaciones de inversión en otras SOCIMI o REIT.

Los importes íntegros de los dividendos o participaciones distribuidos a los accionistas tienen un gravamen especial del 19%. Esto se aplica para aquellos accionistas que no tengan una participación en el capital social superior al 5% y dichos dividendos estén exentos o tributen a un tipo inferior al 10%.

Requisitos de las SOCIMI

Todas las ventajas fiscales están supeditadas al cumplimiento de los requisitos que impone la legislación, los cuales hemos estado viendo a lo largo de estas líneas.

A continuación los resumimos y los ampliamos:

  • Obligación de cotizar en un mercado organizado. Si la sociedad fuese excluida de cotización, perderá el derecho de aplicación de las ventajas fiscales.
  • El cumplimiento de la obligación de repartir el dividendo que hemos mencionado y en los términos legalmente previstos.
  • Tener el 80% de su cartera inmobiliaria ofrecida al arrendamiento urbano.
  • Sus activos inmobiliarios deben permanecer en su balance, en explotación mediante arrendamiento, durante un período mínimo de 3 años.
  • Deben tener al menos un inmueble (anteriormente eran 3).
  • Deben tener un capital social mínimo de 5 millones de euros.
  • Las reservas legales no pueden exceder del 20% del capital social de la compañía.
  • El free float (capital flotante) debe ser como mínimo dos millones de euros o bien el 25% del capital social. Es decir, esta parte debe circular libremente en los mercados financieros.
  • Se deben presentar informes y cuentas cada 6 meses.
No sabes invertir y lo sabes
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Economista y PDD por el IESE. En 1995 constituí una empresa pionera en España para la implantación de Internet en empresas, y siempre he trabajado desde este campo para ofrecer soluciones innovadoras a través de la red. Me interesa cómo la gente usa Internet para relacionarse y el cambio que ha supuesto en el mundo, así como el SEO, el Lean Start up y cómo se pueden lograr servicios masivos e innovadores con costes contenidos en situaciones de grandes economías de escala. Estoy acostumbrado a constituir y liderar en equipos de alto rendimiento en entornos competitivos, internacionales, multidisciplinares, competitivos, innovadores y complejos, donde la rentabilidad, durabilidad, rapidez de respuesta y adaptación al cambio constituyen factores claves en la consecución de resultados para el resto de accionistas.
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