Si planeas comprar una segunda vivienda, pensar en un conjunto de aspectos esenciales puede dotar de nuevas perspectivas esa importante decisión.
Es la época para comprar una segunda vivienda
Llega el verano y buscar alojamiento para esos días fuera del trabajo se convierte en un apacible desafío, pero ¿cómo de fácil sería la vida si tuvieras tu propia segunda residencia en tu lugar de vacaciones favorito?
Los últimos años tras la crisis económica han reactivado las ventas de segundas residencias en España y el resto de Europa, representando casi una cuarta parte de las operaciones inmobiliarias año tras año. Ser propietario de una segunda residencia tiene sentido logístico y financiero, pero es una decisión con mucho peso.
Para muchas personas, el dinero juega un papel fundamental en dicha decisión. La transacción suele producirse cuando la primera residencia es de propiedad y se busca una forma de invertir en un activo considerado seguro, como es el ladrillo. Hay familias que no alquilan sus propiedades, sino que se mudan de una a otra, pasando distintas temporadas en cada una dependiendo del tiempo.
Otros la comprarán con la idea de alquilarla cuando no la utilizan para sufragar al menos algunos de los gastos fijos. Es posible que algunos solo puedan permitirse una casa de vacaciones si la alquilan cuando no la están utilizando, y utilizan esas rentas mensuales para cubrir la hipoteca, el IBI y el resto de gastos e impuestos municipales.
Alquilar o no alquilar, ésa es la cuestión
Si deseas obtener los ingresos del alquiler, es importante elegir una casa que se pueda alquilar con la frecuencia necesaria para cubrir los gastos. Eso significa elegir un complejo o municipio que permita alquileres vacacionales, y luego asegurarse de que está preparado para aprovechar el potencial del alquiler, desde la provisión de la unidad hasta tener un plan para la publicidad y la acogida de los inquilinos. Es clave tener claro, antes de comprar, si se va a alquilar la casa cuando no se utilice.
En los primeros años de propiedad, es difícil ver la inversión inmobiliaria como una fuente de beneficios, sino todo lo contrario. A partir de ahí, no todas las propiedades pueden ser utilizadas como alquileres vacacionales, en especial en grandes ciudades como Barcelona donde la regulación tiende a limitarlos o a situar trabas y permisos en el camino de los propietarios. Si la idea es alquilar desde buen principio, conocer estas circunstancias es muy necesario.
Respecto al precio, cabe tener en cuenta el coste notarial y el importe que habrá que adelantar, en caso de hipoteca, así como el coste de registro. A esos gastos se unen posibles reformas, mobiliario u otros enseres.
Se debe tener un plan de negocio de alquiler. ¿Entrarás en un programa de alquiler, contratarás una compañía de administración o lo harás tú mismo a través de servicios como Airbnb? Ahí entran en juego fotos de calidad, servicios de pago, formas de entrada fácil para inquilinos y servicios de limpieza rápidos.
Una decisión realista
Ser realista en las expectativas de ingresos de alquiler al comprar una segunda vivienda permite aceptar los costes asociados de mantenimiento que conlleva, la administración, la publicidad, la limpieza y un largo etcétera, como los costes de transacción de ciertos portales online.
Si no se alquila la segunda residencia, es bueno visitarla a menudo para que la compra valga la pena. Ahí es crucial escoger un lugar que te guste y al que quieras volver a menudo. Si no la visitas con frecuencia, alguien debería hacerlo, para asegurar que no surgen problemas de mantenimiento o de falta de cuidado. Hay que proteger la casa cuando está vacía, con medidas, luces temporizadas o una alarma para que no sea obvio que no hay nadie y eso atraiga miradas indiscretas.
Finalmente, para calcular el retorno de la inversión, incorporando la propiedad de la segunda residencia en la estrategia de inversión general. Estimar los beneficios o rendimientos, así como los gastos, ayuda a ponderarlos en sentido estricto de inversión frente al dinero contante y sonante.
