En Fondos.com hablamos a menudo de la lógica de invertir en propiedades inmobiliarias, o de marcarse ese objetivo a largo plazo a la hora de diseñar un plan personalizado y diversificado de inversión de capital a través de una cartera de fondos de inversión.
Sin embargo, invertir en inmuebles (en especial si no es la vivienda principal, pues en esa decisión influyen muchos otros factores) es como invertir en cualquier otro bien: siempre buscamos la forma de batir al mercado, de que se rentabilice antes y dé beneficios.
Aquí es donde empieza la comparación con las inversiones de capital, los fondos y las acciones.
Buscando a Sharpe
Se dice que invertir en bienes inmuebles da más beneficios que comprar acciones o fondos.
Es una leyenda urbana: sólo hay que comparar los datos de los mercados para ver que los índices inmobiliarios más populares rinden por debajo de los índices bursátiles, y es una tendencia de los últimos diez años, empezando incluso antes de la burbuja inmobiliaria.
La diferencia entre mercados es aún más sorprendente cuando se observan los rendimientos ajustados al riesgo para cada clase de activo expresados en términos del índice de Sharpe, que es una medida del exceso de rendimiento por unidad de riesgo de una inversión, y se puede aplicar a cualquier inversión. El objetivo es permitir que un inversor analice la rentabilidad que está obteniendo en relación con el nivel de riesgo adicional necesario para generar ese rendimiento.
Esta herramienta, con la cual en Fondos.com estamos muy familiarizados, mide específicamente el rendimiento promedio de una inversión menos el rendimiento libre de riesgo dividido por la desviación estándar de los rendimientos de la inversión.
Así pues, un mayor índice de Sharpe indica una mejor recompensa. Y así ha sido durante los últimos diez años con el índice de inversiones de capital respecto al índice de inversiones en bienes inmuebles.
Más impuestos
La diferencia es aún mayor cuando se incluyen los impuestos en el análisis.
Los REIT (en España Socimi, acrónimo de Sociedad Cotizada Anónima de Inversión en el Mercado Inmobiliario) son el principal vehículo de inversión colectiva a través del cual las personas invierten en bienes inmuebles: son sociedades de inversión que son dueñas de activos inmobiliarios y cuyos ingresos proceden fundamentalmente de los alquileres de los mismos.
Cotizan en bolsa y tienen que repartir dividendos todos los años. Esos dividendos tributan como rendimientos de capital inmobiliario, mientras que los dividendos de acciones y fondos tributan como ganancias de capital mobiliario en la declaración del IRPF. En conclusión, aún si ambos dividendos fuesen de la misma cantidad, las acciones y fondos tendrían retornos superiores tras tributar.
La ineficiencia fiscal de los fondos de índice de bienes inmuebles (que están compuestos únicamente por dividendos) es la principal culpable que no se incluyan en la combinación de inversión diversificada óptima de una cuenta de inversión tributable.
Pero eso no quiere decir que los bienes inmuebles no sean parte de ninguna cartera diversificada: de hecho, debido a que los rendimientos inmobiliarios no están muy correlacionados (menos de 0,7 en una escala de 0 a 1) con los rendimientos de las acciones, en realidad es una buena clase de activos diversificados para cuentas no gravadas o con impuestos diferidos, o un plan de ahorro a largo plazo.
Los bienes inmuebles también son una buena protección contra la inflación, debida su permeabilidad y su valor estable. Pero a pesar de sus ventajas, la asignación óptima a la clase de activos inmobiliarios en una cartera con impuestos diferidos generalmente es menos de una cuarta parte de lo que asigna a las acciones.
El veredicto final
Los bienes inmuebles son uno de los componentes que Fondos.com sugiere para una cartera diversificada (junto con fondos y bonos nacionales, extranjeros, de mercados emergentes, recursos naturales y bonos del tesoro, entre otros), pero por sí solos no resultan una inversión tan atractiva.
El consejo de Fondos.com es ajustar siempre la inversión al perfil personal de riesgo y al objetivo a medio o largo plazo, con una buena base de diversificación y dentro de ésta, en un porcentaje cercano al 10% del patrimonio neto total, que sea el que se dedique a bienes inmuebles (el mismo que recomendamos para la inversión en activos de capital, cerrando así la comparación).
